05 · Lo que cambia
Cuantificación de los efectos de la desregulación inmobiliaria sobre una operación tipo. Las cifras vienen de los datos del propio dashboard. Los escenarios son rangos sobre supuestos explícitos, no predicciones.
US$ 3.000
sobre USD 200.000 de operación
Ley 27.743 (jul-2024) derogó el ITI federal del 1,5% para personas humanas no habitualistas. Para una operación tipo de USD 200.000, el comprador-vendedor particular ya no paga ese tributo federal. Se le suma la eliminación del impuesto cedular del 15% sobre la ganancia, cuando había ganancia.
Fuente: Ley 27.743 art. 67
$ 7.186.620
ahorro máximo en sellos
Leyes 6805/6806 elevaron el monto exento de sellos para vivienda única en CABA a ARS 205.332.000. Quien compra dentro del tope y declara que es vivienda única no paga el 3,5% de sellos. El ahorro tope: 3,5% de ARS 205,3M.
Fuente: AGIP CABA
US$ 12.000
ahorro sobre USD 200.000
Costo total típico de compra: ~6-10% en AR (con o sin exención de sellos) vs ~2-3% en Chile. La diferencia: ~5-7 puntos porcentuales del precio. Sobre una operación de USD 200.000, son USD 10.000-14.000 menos por compra. Es un escenario, no una predicción.
US$ 45.000.000.000
de financiamiento adicional
Sturzenegger habla de multiplicar por 10 el stock actual de ~USD 5.000 M. Eso son USD 45.000 M de crédito hipotecario adicional. Para que se multiplique por 10, parte de los USD 254.898 M del sector privado no financiero (INDEC PII) tiene que entrar al sistema. La posibilidad de acceder a una hipoteca a 20-30 años cambia quién puede comprar.
El ahorro no es lineal. La exención de sellos en CABA solo aplica a vivienda única hasta ARS 205.332.000 (~USD 200.000 al tipo de cambio del momento). Por encima del tope, el comprador vuelve a pagar el 3,5% completo sobre el valor total — y el "ahorro hoy vs antes" cae al 1,5% que aporta la derogación del ITI federal.
| Precio de la operación | Ahorro federal (ITI 1,5%) | Ahorro sellos CABA · vivienda única | Total ahorro hoy vs régimen previo | % del precio |
|---|---|---|---|---|
| USD 100.000 | USD 1.500 | USD 3.500 | USD 5.000 | 5,0% |
| USD 200.000 (en el tope) | USD 3.000 | USD 7.000 | USD 10.000 | 5,0% |
| USD 350.000 (sobre el tope) | USD 5.250 | — sin exención | USD 5.250 | 1,5% |
| USD 500.000 | USD 7.500 | — sin exención | USD 7.500 | 1,5% |
| USD 1.000.000 | USD 15.000 | — sin exención | USD 15.000 | 1,5% |
La fila resaltada en amarillo muestra el quiebre: a partir del tope de exención, el comprador pierde el ahorro de sellos provincial y solo le queda la derogación del ITI federal. Para una propiedad de USD 350.000 vs USD 200.000, el ahorro relativo cae de 5,0% a 1,5% del precio. Cifras sobre régimen CABA; otras provincias pueden tener tope distinto o no tener exención.
Los costos de transacción no desaparecen, se redistribuyen. Bajar arancel para el comprador en una jurisdicción significa menos ingreso fiscal para esa provincia o menos caja para el colegio profesional. Detalle por actor con la cuantificación disponible.
Compradores de vivienda única
Ahorro directo: cero ITI federal + cero sellos en CABA bajo el tope.
→ Hasta ~USD 10.000 sobre una operación tipo de USD 200.000.
concretoCompradores con capacidad pero sin liquidez en dólares
Acceso a crédito hipotecario en cuotas largas. Hoy casi inexistente; con escala potencial regional pasa a ser opción real.
→ Hasta x10 el stock actual: de USD 5.000 M a USD 50.000 M.
potencialSector bancario
Expansión del balance hipotecario. Comisiones, intereses y carteras a 20-30 años.
→ USD 45.000 M adicionales si se cumple el escenario x10.
potencialDesarrolladores y constructoras
Más demanda solvente al haber crédito. Acelera ventas en pozo y obra terminada.
→ Sin estimación pública.
potencialCorredores no afiliados a colegios
Pueden competir por honorarios libremente desde el DNU 70/2023. Aranceles colegiales dejaron de ser vinculantes.
→ Negociación libre vs arancel sugerido del 4%.
concretoColegios profesionales (corredores, escribanos)
Pierden la potestad de fijar aranceles vinculantes y la caja de aportes obligatorios derivada. Es el eje explícito del proyecto que va al Congreso en jun-2026.
→ Caja de aportes ~0,5–1% por operación que se redirige a libre pacto.
concreto + futuroProvincias (recaudación de sellos)
Si bajan o eliminan alícuotas para promover compraventa, pierden ingreso fiscal. Sellos es 5-15% del ingreso provincial propio según jurisdicción.
→ PBA recauda ~ARS 600.000 M/año por sellos (todos los rubros, no solo inmuebles). Cada punto cedido cuesta proporcionalmente.
potencialARCA federal
Ya pasó: ITI derogado en jul-2024 + cedular del 15% sobre venta. Pérdida de recaudación neta sobre operaciones particulares.
→ ITI recaudaba un orden de USD 100–200 M/año pre-derogación, según estimaciones de mercado.
concretoInquilinos (efecto colateral del precedente DNU 70)
El stock de oferta creció pero los precios suben al ritmo de la inflación (IPCBA 37,7% interanual al 3T 2025 = variación de alquiler 37,4-38,3%). El alivio en términos reales no se concretó.
→ Sin caída del precio real. Beneficio: más opciones para alquilar; costo: misma carga relativa al ingreso.
concreto · evidencia DNU 70Vendedores (ambiguo)
Pierden ITI federal (positivo) pero ganan velocidad de venta y potencial revaluación de stock con más demanda solvente.
→ Neto típicamente positivo.
ambiguoLo que esta tabla NO contesta:
Tampoco fija una posición sobre si la reforma es deseable: el dashboard se limita a cuantificar quién pone qué en la mesa.